Pour quels motifs un propriétaire peut-il expulser le locataire d’un logement ?

Cela fait plusieurs années que Virginie loue sa maison. Le propriétaire souhaite vendre son bien et l’expulser alors que le bail court encore deux ans.  En a-t-il le droit ? Que puis-je faire ? , nous interroge-t-elle.

La situation est compliquée aussi pour Nathalie, qui habite près de Niort. Elle a le plus grand mal à trouver des occupants pour un logement qu’elle propose car à l’étage du dessous, une autre locataire  embaume la totalité de la résidence   à cause d’odeurs nauséabondes d’urine de chat .

De manière générale, quels sont les motifs légitimes qui autorisent les propriétaires à expulser leurs locataires ?

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Le Courrier de l’Ouest vous répond :

Un propriétaire de logement peut naturellement décider de vendre son bien et avoir besoin de libérer les lieux. Mais il ne peut le faire qu’à la fin du bail signé et en ayant notifié son locataire au moins six mois avant la date par courrier recommandé avec avis de réception, remise en main propre contre preuve ou par une signification par huissier.

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Si le locataire et le propriétaire se mettent d’accord, le bail peut prendre fin avant la date signifiée dans le contrat de location. En l’absence d’accord, le propriétaire ne peut donc pas expulser un ou une locataire avant l’expiration du bail pour une vente. Mais d’autres motifs peuvent justifier de libérer le bien.

L’expulsion pour cause d’impayé

En cas d’impayé de loyer ou de charge locative, le bailleur du logement doit faire parvenir au locataire - et parfois à la caution - un commandement de payer remis par un huissier de justice en vertu de la clause résolutoire. À partir de la date du document, le locataire a six semaines pour rembourser sa dette. Si la dette n’est pas remboursée à la fin du délai imparti, le locataire risque une assignation en justice et une expulsion (article 24 de la loi n°89-432 du 6 juillet 1989).

Une conciliation (gratuite) ou une médiation (payante) peut être mise en place. Le ou la propriétaire peut par exemple accepter un échéancier de paiement.

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Sauf exceptions prévues par la loi, les expulsions ne sont pas possibles entre le 1er novembre et le 31 mars en vertu de la trêve hivernale (photo d’illustration). ARCHIVES CO - Christophe BERNARD

Les troubles du voisinage

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux locataires  d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir .

Un comportement violent, agressif, des troubles sonores ou olfactifs peuvent constituer des troubles excessifs soit des manquements aux obligations générales de discrétion et de modération et entraîner une décision d’expulsion.

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Le défaut d’assurance

Le même article de loi oblige le locataire à  s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant . En l’absence d’un tel justificatif, le bailleur dispose d’un mois pour faire jouer la clause de résiliation du plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

L’occupation « sans droit ni titre »

Ce motif paraît plus évident : une personne qui occupe le logement sans titre d’occupation ou qui y est entrée illégalement peut être expulsée par le propriétaire.

La trêve hivernale, l’interruption des expulsions

Attention cependant, l’expulsion n’est pas toujours possible. L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution instaure la trêve hivernale. Elle commence le 1^er novembre et se termine le 31 mars à minuit. Pendant cette période, les mesures d’expulsion non exécutées au 1^er novembre sont reportées, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Des exceptions permettent de passer outre : si la personne s’est introduit sans droit ni titre dans les lieux concernés ou tout autre lieu  à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte .

Les logements étudiants ne sont pas non plus concernés par la trêve hivernale. Enfin, l’expulsion  du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 515-9 du Code civil  reste possible pendant la trêve hivernale.

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