Loyers impayés. Quels recours pour les propriétaires ?

En juin dernier, Laurent a reçu un courrier qu’il n’a pas digéré : sa locataire, qui lui devait plus de 10 000 euros de loyers impayés sans compter les indemnités de retard, a vu sa dette annulée par la Banque de France. Réagissant à cet article, Emmanuel, un lecteur angevin, s’interroge :  Comment peut-on récupérer un loyer impayé ? 

Le Courrier de l’Ouest vous répond :

Selon la Fédération nationale des professionnels de la relocation (FNPR), les impayés de loyers  ne sont pas une catastrophe généralisée. […] Mais la tendance à la hausse […] est inquiétante en ce qu’elle traduit un malaise économique persistant . En janvier 2025, le taux d’impayés de plus d’un mois s’élevait à 3,43 % en Île-de-France et 3,49 % dans les autres grandes villes de France. Dans les zones rurales et certaines villes moyennes, ce chiffre dépassait les 4 %.

Réagir vite

Ces défauts de paiement peuvent entraîner des situations difficiles pour les propriétaires qui comptent sur le loyer pour compléter leurs revenus ou pour payer le crédit immobilier du logement. C’est pourquoi, lorsqu’un propriétaire est confronté au non-paiement du loyer, il lui faut réagir rapidement. Dès le premier mois non payé, il peut rappeler au locataire et à son garant l’obligation de versement par une lettre simple puis, si cela ne suffit pas, par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le défaut perdure, le propriétaire peut réclamer le paiement au garant qui s’est porté caution, à la garantie Visale ou à la garantie des loyers impayés. À partir de deux mois d’impayés, la Caisse d’allocations familiales ou la Mutualité sociale agricole qui verse une aide au locataire doit être avertie par recommandé avec avis de réception. Si cette démarche n’est pas effectuée, le propriétaire risque une amende de plus de 7000 euros.

Procédure judiciaire

Si ces procédures ne poussent toujours pas le locataire à s’acquitter de sa dette, vous êtes en droit d’enclencher une procédure pour résilier le bail. Si le contrat de bail comprend une clause résolutoire, c’est-à-dire la résiliation du bail de manière unilatérale. Si c’est le cas, un commissaire de justice, après lui avoir commandé de payer les loyers sous deux mois, peut assigner le locataire au tribunal. Une condamnation permet d’obtenir le paiement des arriérés et de libérer les lieux. À défaut, de se voir verser une indemnité d’occupation jusqu’au concours de la force publique. En l’absence de clause résolutoire, l’assignation est indispensable mais la condamnation et l’obligation de quitter les lieux ne sont pas systématiques.

Si le tribunal condamne le locataire à quitter les lieux. Un commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux, la plupart du temps sous deux mois, puis procède à son expulsion. Si le locataire accepte mais laisse des biens derrière lui, ceux-ci seront soit entreposés dans un garde-meuble aux frais du mauvais payeur, soit laissés sur place pendant deux mois. Si au bout de ce délai, ils ne sont pas emportés, ils sont vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés et détruits.

Si le locataire refuse de libérer le logement, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et demande le concours de la force publique. C’est la préfecture qui l’accorde ou non. Si elle refuse de faire intervenir la police ou la gendarmerie, vous pouvez demander une indemnisation par l’État.

Rappelons par ailleurs que les expulsions sont impossibles pendant la trêve hivernale, soit du 1^er novembre au 31 mars sauf dans certains cas.

Un service d’accompagnement, de conseils et de prévention, gratuit et anonyme est disponible au 0 805 160 075 (numéro vert).

Comme Emmanuel, posez vos questions au Courrier de l’Ouest (par mail à lecourrierdelouestvousrepond@courrier-ouest.com ou via le formulaire ci-dessous), la rédaction tentera d’y répondre :