Une personne se portant caution peut-elle se désolidariser d’un locataire ?

C’est un acte bienveillant qui s’est retourné contre elle. Audrey s’est engagée comme caution solidaire pour un ami. Or, cette  personne s’est avérée malveillante depuis et ne paie plus son loyer . La perspective de novembre la rassurait, car c’est à cette période que le bail devait prendre fin. Mais sans refus du propriétaire ni du locataire, celui-ci a été renouvelé de façon tacite et Audrey est restée caution. Peut-elle se désengager ?

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Le Courrier de l’Ouest vous répond :

Simple ou solidaire, une différence de taille

En droit immobilier, le cautionnement est un acte d’engagement fort et lourd de conséquences d’une personne ou d’un organisme à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire. Ces dettes correspondent au loyer, aux charges, aux éventuels intérêts pour paiement tardif et aux frais de remise en état d’un logement dégradé.

Il existe deux types de cautionnement : simple, dans ce cas le bailleur peut se retourner vers la caution uniquement si le (ou la) locataire n’est pas en mesure d’honorer le paiement des loyers ; solidaire, dans ce cas, le bailleur peut directement faire appel à la caution dès le premier impayé. Qu’importe si le (ou la) locataire a simplement décidé d’arrêter de payer son loyer.

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Si la caution n’honore pas les dettes du locataire, alors ses biens personnels, ses revenus voire son logement (si elle en est propriétaire) peuvent être saisis.

Quand est-il interdit d’exiger une caution ?

Valable par un acte de cautionnement signé (depuis le 1^er janvier 2022, il n’est pas obligatoirement manuscrit), le cautionnement peut être réclamé par le (ou la) propriétaire sauf si celui-ci a souscrit une assurance privée ou garantie contre les risques locatifs et que le locataire n’est ni apprenti ni étudiant (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Il (ou elle) ne peut pas non plus exiger une caution si le (ou la) locataire est un(e) étudiant(e) bénéficiant d’une bourse de l’enseignement supérieur.

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Quand l’engagement de caution prend-il fin ?

L’engagement prend fin, naturellement, au départ du locataire ou à la résiliation du bail. La caution qui souhaite mettre fin à son engagement doit le signifier par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur. Elle peut le faire à tout moment durant le bail, mais son engagement ne prendra réellement fin qu’à l’expiration du bail. Pendant la durée du bail, la caution reste redevable des impayés du locataire.

Une durée de cautionnement peut également être indiquée dans l’acte de cautionnement. Dans ce cas, les dettes accumulées jusqu’à la date précisée sont dues par la caution. Des événements mettant fin au cautionnement peuvent être spécifiés dans l’acte. Par défaut, en cas de décès de la caution, les dettes dues jusqu’à la date du décès sont transmises aux héritiers de la caution.

La caution peut également porter un recours en nullité lorsque le consentement au cautionnement a été vicié, par le dol (le locataire a manifestement trompé la caution en lui cachant des informations volontairement), l’erreur (la caution n’avait pas connaissance des qualités du contrat ou du locataire) ou la violence (menaces, coups). L’acte est également nul s’il ne contient pas tous les éléments réglementaires.

Le consentement au cautionnement est vicié lorsqu’il a été obtenu par dol, erreur ou violence (photo d’illustration). Science Photo Library via AFP

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