Diagnostic de performance énergétique: quels droits et devoirs pour les propriétaires et locataires ?

Termites, rats, dégâts des eaux à répétition, remontées d’égout dans la douche », Véronique en a subi des désagréments dans le vieux logement qu’elle loue à Bordeaux. Pour couronner le tout, son propriétaire n’a pas fait établir de Diagnostic de performance énergétique mais ne s’est pas privé pour augmenter le loyer en mars dernier. Ce fameux DPE, Gladys non plus n’en a jamais vu la couleur depuis deux ans et demi qu’elle occupe une maison sur le littoral de la Loire-Atlantique. « Ma propriétaire ne veut pas renouveler le bail de trois ans, sachant qu’elle loue plusieurs maisons sans DPE et malgré tout, a refusé tous travaux dans chacune d’entre elles et suit l’inflation des loyers chaque année. »

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Le Courrier de l’Ouest vous répond :

Le Diagnostic de performance a été créé en France en 2006. Il est obligatoire lors de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs (on parle alors de DPE neuf ou de DPE construction). Il est également obligatoire pour les bâtiments d’habitation collective à l’échelle du bâtiment depuis le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1^er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots et le sera au 1^er janvier 2026 pour celles de moins de 50 lots.

Le DPE est effectué par un diagnostiqueur professionnel indépendant, certifié (la liste est mise à disposition par le ministère du Développement durable ) et ayant notamment souscrit à une assurance professionnelle, à l’initiative du propriétaire ou du bailleur et à ses frais. Le DPE comprend plusieurs éléments techniques sur les équipements de chauffage, eau chaude sanitaire, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage, sur la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, leurs émissions de gaz à effet de serre, les sources d’énergie, la surface… etc. Ces caractéristiques permettent d’attribuer une étiquette énergie au logement - ou au bâtiment - sur une échelle de A, pour les « logements extrêmement performants », à G pour ceux « extrêmement peu performants » - et une classe climat en fonction des émissions de gaz à effet de serre.

Ce document est valable dix ans, sauf pour les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus qui le sont jusqu’au 31 décembre 2022, et les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui le sont jusqu’au 31 décembre 2024. Ce, en raison d’une nouvelle formule, plus fiable en raison d’un autre mode de calcul, mise en place par la loi Climat et résilience. Il doit être obligatoirement transmis par le diagnostiqueur à l’Ademe qui, seul, fournit un numéro d’identification.

Le DPE comporte des indications techniques sur le logement, ses équipements et ses performances (photo d’illustration). archives PO

Quelles conséquences selon la note ?

La réglementation vise en premier lieu à réglementer les passoires énergétiques. Les loyers des logements classés en F ou en G sont gelés depuis le 25 août 2022 (que ce soit en cours de bail ou par rapport à un locataire précédent) et ces biens doivent faire réaliser des audits énergétiques pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitations collective en monopropriété depuis le 1^er avril 2023.

Les G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, qu’ils soient signés, renouvelés ou reconduits tacitement à cette date. Ce sera au tour des F à partir de 2028 puis des E dès 2034. Enfin, les logements en F et G ne peuvent être transformés en location touristique depuis le 1^er janvier 2025. Ce calendrier est différent dans des collectivités d’Outre-mer : en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte et à la Réunion, les G ne pourront plus être loués à partir de 2028 et les F à partir du 1^er janvier 2031.

Des aides à la rénovation peuvent être obtenues lorsque des travaux permettent par exemple de sortir de l’état de passoire énergétique ou d’atteindre les classes A ou B.

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Obligations d’affichage et d’information

A minima la lettre obtenue lors du DPE, la classe climat, l’évaluation de la facture énergétique théorique du logement et la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les F et G doivent être indiquées dans toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier quel que soit le support de communication.

Le fait de ne pas fournir les indications obligatoires (sauf la mention « logement à consommation énergétique excessive ») sur une annonce est passible pour les professionnels de 3 000 euros d’amende administrative pour une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale. Les non-professionnels risquent une amende de 3 000 euros.

Le DPE doit en outre être disponible sur demande des candidats locataires et des locataires en cours et être annexé au bail dans le Dossier de diagnostic technique.

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Quels sont les droits des locataires en cas de non-respect de ces dispositions ?

Si le propriétaire n’a pas établi de DPE, le locataire en mesure de prouver qu’il n’a pas été informé au moment de la signature du bail peut déposer un recours auprès du tribunal afin d’obtenir des dommages et intérêts voire l’annulation du bail. S’il a délibérément été trompé, cela peut constituer un dol, défini à l’article 1137 du Code civil.

Si le logement classé G et est de nouveau mis en location après le 1^er janvier 2025, il ne respecte pas les critères de décence énergétique tels qu’énoncés par l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret « décence » du 30 janvier 2002. Le locataire est en droit d’informer son propriétaire par recommandé avec avis de réception et selon son département, signaler les signes de non-décence du logement sur Signal Logement.

Si le propriétaire reconnaît la non-décence, il s’engage à réaliser les travaux de mise en conformité et indique un délai. S’il ne la reconnaît pas, comme c’est le cas pour Véronique et Gladys, le locataire doit mettre son propriétaire en demeure de réaliser les travaux nécessaires (encore une fois par recommandé avec avis de réception). Passé un délai de deux mois sans réponse ou accord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal local (et saisir la commission départementale de conciliation). Le propriétaire peut être contraint par un(e) juge à la réalisation de travaux de rénovation, une diminution du loyer, une suspension de versement du loyer ou encore une suspension de la durée du bail. Même si le locataire a été informé de la classe énergétique G, le propriétaire reste responsable.

Une augmentation de loyer survenue après le 25 août 2022 dans un logement classé G ou F peut être annulée par la justice.

Depuis le 1^er juillet 2021, un ou une locataire qui parvient à prouver que le DPE de son logement est erroné et qu’un préjudice en découle peut obtenir des compensations financières. C’est pourquoi de nombreux professionnels de l’immobilier conseillent de refaire établir un DPE lorsque celui-ci date d’avant 2021. En effet, avant cette date, les modes de calcul étaient jugés peu fiables.

Comme Véronique et Gladys, posez vos questions au Courrier de l’Ouest, la rédaction tentera d’y répondre. Adressez-nous vos interrogations par mail (lecourrierdelouestvousrepond@courrier-ouest.com) ou par le biais du formulaire ci-dessous :