Taux, prix, rénovation énergétique : ce qu’il faut savoir sur les tendances du marché immobilier

Taux stable en 2025 avant une hausse à craindre en 2026, des prix qui ont baissé induisant des ventes en augmentation depuis janvier et des enjeux de poids à propos de la rénovation énergétique. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’état et les tendances du marché de l’immobilier.

Les taux : stables en 2025, en hausse en 2026

Les taux de crédits immobiliers sont restés stables au premier semestre 2025 - avec 3,09 % en mars, 3,07 % en juin comme à mi-juillet-, selon l’organisme de caution Crédit Logement qui a publié son Observatoire trimestriel ce jeudi. Dans cette situation, « les intentions d’achat de logements ont diminué. […] L’année 2024 n’a pas été glorieuse en termes d’offres acceptées. Nous avons une année 2025 qui retrouve des couleurs ». Les premiers trimestres « sont encourageants », a expliqué Michel Mouillart, professeur d’économie, selon lequel « le meilleur est probablement à venir ». Néanmoins, « il ne faut pas attendre un retour aux taux d’il y a quelques années », prévient-il.

« Nous estimons que nous allons avoir un taux à 3,11 % en moyenne sur l’année 2025, nous finirons l’année à 3,05 %. Nous sommes aujourd’hui à 3,07 %. En revanche pour 2026, nous pensons que l’environnement macroéconomique va accompagner une remontée des taux des crédits immobiliers », ce qui pourrait possiblement faire finir « l’année 2026 à 3,40 % », estime Michel Mouillart.

Au 2e trimestre 2025, la durée moyenne des prêts accordés était de 249 mois (263 mois pour l’accession dans le neuf et dans l’ancien). Dans ces conditions, 69 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans en juin 2025, contre 65,3 % en 2024.

Pour un prêt immobilier à taux fixe sur 20 ans et plus, le taux d’usure maximal s’élève à 5,08 % entre juillet et septembre 2025, contre 5,31% au deuxième trimestre et 5,67 % lors du premier trimestre. Pour un crédit à taux fixe d’une durée compris entre 10 et 20 ans, les banques ne pourront pas proposer un taux supérieur à 5,03 % (5,45 % au second trimestre et 5,8 % au premier). Pour un prêt à taux fixe sur moins de 10 ans, le taux d’usure a été fixé à 4,32 % (4,51 % au second trimestre et 4,61 % au premier).

Les prix : « une baisse de 7 % à 8 % ces deux dernières années »

Il y a peu d’évolution à attendre sur les prix, selon les auteurs de l’Observatoire Crédit Logement.

Néanmoins, l’immobilier ancien « a repris des couleurs » en 2025, affirme la Fnaim. L’organisme s’attend à un rebond de 11 % du nombre de ventes de logements anciens en 2025 et table sur un total de 940 000 transactions. Le réseau d’agence Century 21 pointe une hausse de 11,4 % des ventes de janvier à juin.

Le groupe Orpi affiche également une hausse de 12 % des compromis de vente et fait état d’une hausse de 2 % des prix depuis janvier, malgré de fortes disparités régionales entre Toulouse (-7 %) et Strasbourg (+ 6 %). Les marchés les plus chers sont par ailleurs les plus longs à redémarrer. « Le volume d’acheteurs progresse de seulement 7,7 % en Île-de-France alors qu’il augmente de 17,3 % en Bretagne ou de 21,1 % en Bourgogne-Franche-Comté », souligne Corinne Jolly, la PDG de PAP. « Les acquéreurs sont conscients qu’ils ont profité d’une baisse des prix de 7 % à 8 % ces deux dernières années, d’une baisse des taux d’un point, et les vendeurs sont davantage enclins à la négociation ».

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En 2024, les ventes avaient reculé de 9 % (après une chute de 22 % en 2023), et les prix avaient baissé de 2,1 %, selon l’indice Notaires-Insee de référence. Les prix de l’immobilier ancien avaient commencé à augmenter plus vite que l’inflation en 2020. Désormais « les rythmes de hausse des prix immobiliers et de l’inflation se rejoignent », a noté Loïc Cantin, qui se réjouit du « retour à un marché équilibré ».

La rénovation énergétique, un enjeu de taille

C’est la prochaine échéance : les logements notés F au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être loués en janvier 2028. Mais en attendant, l’outil va à nouveau être modifié pour devenir plus favorable aux chauffages électriques. Cette réforme devrait faire sortir de la catégorie de « passoire énergétique » 850 000 habitations, sur les 5,8 millions de logements classés F ou G au DPE selon les données de l’Agence de l’environnement (Ademe).

Dans une lettre ouverte, une coalition de 16 organisations, dont des associations écologistes et de protection des consommateurs, contestent ce projet, à l’inverse des professionnels de l’immobilier.

« Cette décision permettra par ailleurs de cibler plus efficacement les aides à la rénovation énergétique sur les logements chauffés aux énergies fossiles », avance le cabinet du Premier ministre, alors que le gouvernement avait dit en juin vouloir changer les règles d’attribution de ces aides MaPrimeRénov’ et les recentrer sur les logements les plus énergivores.

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Isoler thermiquement ses murs, son toit et/ou ses fenêtres permet une économie d’énergie moyenne de 5,4 % pour les maisons chauffées à l’électricité et de 8,9 % pour celles chauffées au gaz, selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Pour les logements qui étaient très énergivores avant les travaux d’isolation (équivalent à un diagnostic de performance énergétique F ou G), l’économie d’énergie est « significativement plus importante » et monte à 9,2 % pour les maisons chauffées à l’électricité et à 16,6 % pour celles chauffées aux gaz.

En attendant, et pour accompagner les projets dans les copropriétés, une « banque de la rénovation » va voir le jour. L’idée est d’associer les professionnels de l’immobilier et les banques pour proposer un meilleur financement: il manque plus de 10 milliards d’euros selon les estimations. En 2023, les travaux de l’habitat privé ont été financés à 68,8 % par les ménages avec leur épargne. Les emprunts bancaires classiques représentaient moins d’un quart de ces investissements.

Sur la forme, la « banque de la rénovation » sera un « outil mutualisé entre banques privées volontaires », qui prendrait soit la forme d’un nouvel établissement bancaire — option éventuelle plus coûteuse et plus longue à mettre en place — ou bien la forme d’un « service de gestion pour compte de tiers » au profit des banques existantes, précise le rapport rendu au gouvernement par Yannick Borde, président du réseau Procivis.